招商、经营情况远低预期，大庸古城成张家界业绩“拖油瓶”

全年购票游客量超过700万人次、营业收入超过4个亿的张家界也有自己的烦恼，花费超20亿元自建完成的大庸古城项目没能帮助公司增加游客在张家界的逗留时长，从业绩上看，反而成为最大的拖油瓶。根据公司2023年财报数据，大庸古城项目2023年全年营收520万，抛去营业成本、折旧损失、资产减值等一系列消耗后，全年净利润亏损2.5亿。

蓝鲸财经记者梳理发现，张家界2023年净利润为-2.4亿，同比上升7.87%，如果抛去大庸古城项目亏损的2.5亿，张家界在2023年已经能够实现扭亏为盈、获得近千万的收益。大庸古城亏损的原因是什么？未来盈利增长的空间又有哪些呢？

大庸古城招商目前还未实际落地

张家界最大的资产是当地的自然风光，作为中国山水第一股拥有第一个国家森林公园、世界地质公园、国家首批5A级景区等桂冠。

此外，张家界是在国际上知名度较高，以韩国举例，在韩国流传这样一句话:孝顺父母，就送他们去张家界旅游。网友戏称张家界为韩国游客尽孝的标尺。据人民网报道，韩国法务部统计数据显示，今年1月访华的韩国游客达14.2万人，较去年同期增加908.7%。

拥有绝版自然风光，是张家界每年吸引数百万中外游客前来的最大原因，但公司发现，抱着景区观光目的前来的游客停留时间短、人均消费低，如果要提高人均消费额就需要增加休闲游产品，休闲游的游客通常停留时间也较长，统计显示为1-2周时间。

张家界为了补足产品类型单一、缺乏高质量人文休闲景观的短板，在2016年3月决定投资建设大庸古城，计划建设成为集旅游、度假、休闲、娱乐、购物等功能为一体的文旅综合体项目。按照张家界最初的设想，项目建成后，预计实现年营收4.85亿元、净利润1.85亿元。

大庸古城项目在此后的5年的建设周期中，总计花费超过20亿元。2021年6月项目投入运营并转固定资产，但不久后张家界疫情加重，影响了大庸古城的招商、运营进度。根据张家界公司董秘最近有关大庸古城招商的表述，大庸古城招商还没有实际落地，正积极推进具体合作方案。

2023年年报在进行减值测试时评估了大庸古城投资性房地产项目的租赁价格，预测数据显示，租赁单价为6.87元/平方米/天，空置率为15%-50%，报酬率为7.5%，年租金增长率为3%。

从营收角度看，2023年年报显示，大庸古城营收中古城游船、古城服务两项营收为327万，占大庸古城营收的比例超过六成。其中，古城游船全年营收为33万元，以官方公布的全价票88元来计算，购票人次不足4000人。

客流量是实现盈利增长的最强支撑

大庸古城的竞争对手之一，是同样位于湖南的凤凰古城。根据祥源文旅年报，凤凰古城营收情况较好的原因之一是引流，在张家界、百龙天梯、黄龙洞等游客聚集区，通过旅行社、地推、新媒体宣传等方式引导游客前去凤凰古城，整体客流量转换量在2023年获得提升。

蓝鲸财经记者梳理发现，张家界去凤凰古城需要3.5小时车程，而张家界去大庸古城仅需要1小时车程，此外，古城临近张家界荷花国际机场。张家界游客量超过700万，未来如能加大地推、媒体宣传等举措，将有助于大庸古城客流量的增长。

值得一提的是，游客在凤凰古城必体验项目为湘见沱江游船项目，特色在于游客夜间在沱江泛舟期间，可以体验展现苗族文化的沉浸式游船光影秀，根据公开信息，凤凰古城核心九景的门票价格为130元左右。同样拥有古城游船项目的大庸古城，如能结合大庸当地文化特色，为体验游船项目的游客提供增值服务有望提升项目客流量。

对比丽江古城的运营经验来看，根据丽江股份2023年年报公布数据显示，丽江股份全年营收近8亿。其中，酒店经营收入1.88亿，占营收比23%；印象演出营收1.37亿，占营收比17.15%。丽江古城在做优休闲度假游产品方面的举措之一是，引入洲际、英迪格、丽世三个国际品牌酒店加5596旅游文化创意园，进而形成旅游度假综合体。

反观张家界，旗下运营酒店目前仅有张家界国际大酒店，2023年营收0.14亿，同比增长112.93%，净利润为-0.1亿，同比上升 15.33%。张家界客流量大，结合大庸古城项目开展酒店经营等相关业务，未来也将成为新的业绩增长点。

客流量是大庸古城实现盈利增长的最强支撑，古城不能守株待兔，积极想办法突围才是根本。