中报观察德信服务的净利挑战

观点网 上游行业的调整还在进行中，小而精的德信服务迎来了喜忧参半的中期成绩。

8月22日，德信服务发布2024年中期业绩，报告期间收入约为4.73亿元人民币，同比上涨3.3%，增速实现止跌。

不过，德信服务录得毛利润约为1.02亿元人民币，同比下降21.4%；毛利率为21.5%，同比下降6.7%；利润约为4250万元人民币，同比下降32.8%。

头部企业都在求稳，德信服务面临艰巨的挑战。

利润挑战

比起去年中报和年报收入的增速下滑，德信服务今年上半年增速回升是能够松一口气的好消息。

据其2023年中期业绩，收入为4.58亿元，同比下降5.6%；2023年底，收入为9.56亿元，同比下滑0.3%。

从收入角度来看，德信服务营业收入同比回升3.3%至4.73亿元，撑起这一涨幅的则是物业管理服务业务板块。

截至2024年6月30日，德信服务物业管理服务板块录得收入1.13亿元，较上年同期在增长20.9%；业务占比由去年同期的74.6%升至87.4%。

中报中，德信服务也将收入增加归因于主业收入上涨，内生扩展以及战略性的合资机会为其业务规模和市场规模带来增益。

于2024年6月30日，德信服务总在管建筑面积约为3960万平方米，较上年同期约3620万平方米增加约330万平方米，增长率为9.2%。

在管规模增长则得益于德信服务地产母公司德信中国交付项目的增加，以及独立第三方的业务增加。

只是，受限于上游行业持续下行以及大幅减少的服务需求，德信服务非业主增值服务与社区增值服务延续了2023年的收缩态势，收入分别录得1983.5万元、3995.5万元，降幅分别为66.83%、29.13%。

支柱性产业的调整深入影响着关联行业，回升收入也没能挽回德信服务利润指标整体下滑的趋势。

德信服务于报告期内录得利润约为4250万元人民币，同比下降32.8%；毛利润约为1.02亿元人民币，同比下降21.4%；毛利率为21.5%，同比下降6.7个百分点。

回顾上年同期业绩，德信服务净利润为6330万元，同比下降28.6%，是首次录得利润下降；至2023年末，年度净利润进一步下滑，至6250万元，同比降幅为16.7%。

降幅扩大，带给德信服务的是利润挑战。

毛利方面，德信服务自2022年开始便遇到增速下降的难题，由2022年中期的1.54亿元下降至2023年中期的1.29亿元，再到如今的大约1.012亿元。

聚焦到德信服务每个业态毛利率，物业管理服务同比下降5.7个百分点至19.4%；非业主增值服务同比下滑15.9个百分点至19.2%；社区增值服务同比微增4.5个百分点至44%。

现在，毛利高的增值服务毛利率维持了上升态势，但增值服务业务对物业企业而言并不稳定。德信服务也无法凭借社区增值服务业态，一力弥补占比更高的物管服务业态与非主业增值服务的毛利下探幅度。

关联考验

今年，各大物企都面临着宏观经济环境、关联行业负向影响、市场竞争加剧等多重压力，其中关联方影响成为重要的因素之一。

业态上，德信服务是一家以住宅物业为主体的物业企业，营收占比贡献比例达到70%；地域上，德信服务的项目分布与德信中国基本一致，主要集中在浙江等长三角区域。

截至2024年6月30日，德信服务独立第三方开发物业收入为2.03亿元，在管建筑面积2107.7万平方米，占总体比重由上年同期的54%回调至49%。

与上年同期相比，德信服务今年上半年新增的471.38万平方米在管建筑面积，新增面积主要由德信中国输送，提供了德信服务重要的面积增长动能。

中期业绩发出后，德信服务在二级市场报1.64港元，跌0.61%，总市值由上市时的31亿港元折半至如今的15.05亿港元。

应收款规模偏高是很多物企都面临的难题，对关联方业务款应收未收的情况，在行业中较为普遍。

与去年同期相似，今年的德信服务在應收款項规模上管控相对较好。

截至2024年6月30日，德信服务的贸易应收款约为4.62亿元，较年初的3.79亿元增长约8270万元；其他应收款项为4.26亿元，较年初增长3250万元，主要由于公司业务规模扩张及基础物业服务增长所致。

德信服务的贸易应收款项中，来自关联方的部分为9361.9万元，较年初减少234.9万元；来自第三方的部分为4.15亿元，较年初增加约9400万元。

由此看来，德信服务有意控制于关联方之间的应收账款规模，但来自第三方的应收账款规模还存在管控的空间。

在中报中强调独立化发展的德信服务表示，公司在第三方市场拓展表现优秀，重点布局非住领域，管理业态进一步多元化。

只是，前行进在规模化扩张的道路上，德信服务也需要注意第三方业务增长背后正在扩大的应收账款规模。

跋山涉水不改一往无前，山高路远但见风光无限，这是德信服务写在中报里的未来展望。