观点直击红土深圳安居REIT：扩募之路

观点网 作为全国首批试点的保租房公募REITs之一，红土深圳安居REIT自上市之初便创下多宗记录。

回顾上市一年多时间以来的表现，虽二级市场走势震荡持续、起起伏伏，但从业绩表现、资产运营层面，红土深圳安居REIT还是交出了一份不错的成绩单。

4月9日上午，红土深圳安居REIT召开2023年年度业绩说明会，详细阐述了基金过去一年的整体表现，同时对资本市场关注的问题进行了交流解答。

数据显示，从基金合并财务指标来看，2023年全年，红土深圳安居REIT实现收入5490.72万元，本期利润为2496.61万元，基金可供分配金额为5109.63万元，基金EBITDA录得4640.77万元，分别完成首发招募说明书同期预测值的103.89%、101.99%。

基础设施运营层面，该基金持有的四个保租房项目共计实现收入5403.44万元，其中，保租房租金收入占比达到95.14%，配套商业及停车场租金收入占比4.86%。

对于红土深圳安居REIT过去一年的经营指标，基金管理人裴颖认为，业绩表现持续稳健。

业绩与分红

从二级市场的表现来看，该基金从上市初期的3.60元/份，持续震荡下跌，到2024年1月19日，迎来了上市以来的最低点2.163元/份。

4月9日，该基金于早盘开盘便迎来小幅拉升，截至收盘，该基金在二级市场的价格达到2.485元/份，相较于昨日的收盘价涨幅为0.12%。

消息面上，于3月30日，红土深圳安居REIT披露2023年年度报告及基础设施项目评估报告，而4月9日，该基金管理人、运营管理机构代表召开了业绩说明会，对过去一年的表现进行详细阐述。

从基金合并财务指标来看，各项数据均超出了首发招募说明书预期值。

2023年全年，红土深圳安居REIT实现收入5490.72万元，基金EBITDA录得4640.77万元，完成预测值的101.99%，年内实现净利润2496.61万元，经营活动产生的现金流量净额为5301.08万元。

不过，对比已经发布年报的其他三支保租房公募REITs来看，红土深圳安居REIT的收入、利润均处于较低地位。

对比来看，营收最高的是华润有巢REIT，2023年实现基金收入7841.07万元，其次是中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT，分别实现收入7687.1万元、7300.52万元。

然而，收入拔得头筹的华润有巢REIT，却是四支基金当中净利润最低的，年内实现净利润485.97万元，相比之下，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT这一指标分别达到3107.4万元、2548.26万元。

实际上，早前，该基金就曾表示，红土深圳安居REIT的底层资产均位于深圳市，与北上广租金定价低于市场价90%的水平相比，其按深圳60%左右的比例确定项目的租金水平系众城市的低位。

项目低于市面近半成的租金水平，造就了红土深圳安居REIT于四支保租房公募REITs当中收入最低、利润掉尾的情况。

截至2023年12月31日，该基金的重资产为12.53亿元，净资产为12.34亿元，基金总资产与净资产的比例为101.52%。

从收益分配情况来看，红土深圳安居REIT在过去一年保持了较为慷慨的分红比例。

数据显示，年内，基金可供分配金额为5109.63万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度是103.89%。

据了解，过去一年，该基金进行了二次分红，第一次发生于二季度，该基金在场外、场内合计发放现金红利1899.99万元，首次分配比例为90.14%；第二次分红是在三季度，于场外、场内合计发放现金红利2694.99万元，分配比例为99.99%。

计算下来，2023年红土深圳安居REIT累计发放现金红利4594.98万元，基于年内可供分配金额为5109.63万元，则实际分配金额占可供分配金额的89.93%。

从2022年8月31日上市至今，红土深圳安居REIT已然走过一年半时间，整体来看，该基金的走势相对稳健。

此外，在4月9日召开的业绩说明会上，该基金管理人裴颖提到，此前，通过发行公募REITs，原始权益人净回收资金总额为6.9亿元，其中深圳市福田人才安居有限公司净回收资金为4.5亿元，深圳市罗湖人才安居有限公司净回收资金为2.4亿元。

其中，2023年，福田安居已使用净回收资金3.5亿元，截至2023年末，累计已使用净回收资金4.3亿元，全部用于福田区华富北棚改项目的投资。

而罗湖安居于已使用净回收资金1.8亿元，截至2023年末，累计已使用净回收资金2.4亿元，全部用于罗湖区南湖街道传布接片区棚户区改造项目的一个投资。

截至2023年末，福田安居未被使用的净回收资金为0.2亿元，罗湖安居净回收资金已使用完毕。

运营与扩募

与其他几个保租房公募REITs略有不同的是，红土深圳安居REIT的底层资产不仅仅包括保租房项目，还涉及配套的商业设施以及车位。

据了解，该基金持有的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目，建筑面积合计13.47万平方米，共计持有1830套保障性租赁住房9间商铺以及510个停车位物业产权。

上述四个项目分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，其中安居百泉阁项目共计提供594套保障性租赁住房、9间商铺、294个停车位物业产权；安居锦园项目拥有360套保障性租赁住房、216个停车位物业产权；保利香槟苑项目持有210套保障性租赁住房以及凤凰公馆项目则拥有666套保障性租赁住房物业产权。

从经营业绩来看，2023年全年，红土深圳安居REIT持有的基础设施资产完成总收入5403.44万元，其中保障房租赁住房租金收入为5140.67万元，占比达到95.14%，配套商业租金收入167.07万元，占比3.09%，配套停车场租金收入95.71万元，占比为1.77%。

具体到运营成果上看，截至2023年12月31日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为97.33%、配套商业出租率为100%、配套停车场出租率为100%；

而安居锦园项目保障性租赁住房出租率为97.25%、配套停车场出租率为100%；保利香槟苑项目保障性租赁住房出租率为99.51%；凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率为99.27%。

对比来看，红土深圳安居REIT的四个底层资产出租率均超过97%，甚至达到99%以上，显然保持在相对稳定的水平，同时四个项目的租金收缴率表现同样亮眼，保租房的租金收缴率均超99%。

不过，受季节因素波动影响，对比2023年三季度来看，红土深圳安居REIT的保租房项目，出租率出现一定的波动。

其中，安居百泉阁、保利香槟、安居锦园四季度的平均出租率环比三季度分别下降了0.43、0.69和0.16个百分点。

对此，在业绩说明会上，运营管理机构代表庄立川表示，出租率的波动也属于一个正常的合理水平。

上述出租率变动，换算到住宅的出租变动套数，分别是三套三套和一套，那么这个这种住宅的零星退租和再次分配，要么是购买了房产，要么是工作单位变更等等，不再符合分配条件的原因而退租。那么上述的出租率的波动也属于一个正常的合理水平。

此外，从项目营运时间上看，在基金发行之时，四个项目平均运营时间15个月，最短的仅为7个月，最长的则是23个月，项目间的运营时间跨度较大，显然，该基金底层资产均进入了运营成熟阶段，后续的经营稳定性及成长性能够得到保障。

不过，由于红土深圳安居REIT的底层资产突破了REITs资产关于运营时间满3年的要求，不少投资者关心，项目是否会进行租金价格的调整。

对此，庄立川表示，四个基础设施的住宅属于政府组织分配的保障性租赁住房，在租金定价方面，由市住建局委托专业机构评估测算来确定，并根据市场变动的情况适时调整。

租金相应的一个动态调整是为了最大化的维护投资者的权益，运营机构长期致力于推动保障性租赁住房租金实施动态调整机制的落地工作。

除现有的四个底层资产以外，红土深圳安居REIT亦加快了资产扩募的步伐。

此前，3月29日，该基金发布公告称，拟通过扩募发售募集资金，认购深创投-深圳人才安居保障性租赁住房2号资产支持专项计划，并最终投资位于广东省深圳市的承福苑项目、南馨苑项目和空港花园项目三个保障性租赁住房项目。

上述三个项目分别位于深圳市福田区、南山区和宝安区，建筑面积合计17.83万平方米，共3210套保障性租赁住房及配套停车位。